В 1960‑х и 1970‑х годах на них все еще смотрели с подозрением, вспоминает tagesspiegel.de. Но времена, когда совместные квартиры считались чем-то необычным, прошли. Сейчас общая квартира стала привлекательным вариантом для студентов, пенсионеров и специалистов, часто меняющих место работы. В классической немецкой коммуналке вместе проживают не менее трех человек, которые не состоят в родстве друг с другом. Преимущество такой конструкции очевидно: она экономит деньги и помогает лучше свести концы с концами в ситуации получателей Bafög или пенсии. И она может стать средством от одиночества. Но как при этом делится ответственность арендаторов?
Закон об аренде не признает форму совместного проживания в общей квартире. Вот почему правила по договорам аренды основаны на прецедентном праве, говорит адвокат по аренде Маркус Райдель из Мюнхена. Специалисты выделяют 3 варианта договоров аренды квартир совместного проживания.
Каждый является основным арендатором
Здесь все – основные арендаторы общей квартиры. Они перечислены в договоре аренды, который все подписывают. Все они имеют одинаковые права и обязанности по отношению к арендодателю. Если один житель квартиры задолжал арендную плату или дополнительные расходы, все несут полную ответственность.
«Арендодатель вправе получить деньги от кого угодно», — объясняет адвокат по аренде Райдель. Однако собственник не имеет права взыскивать больше, чем конкретная задолженность. Когда один из арендаторов съезжает, он должен оповестить соседей по квартире и спросить, что причитается ему к погашению. Квартиросъемщики должны прояснить это между собой, иначе придется обращаться в местный суд.
По словам Ульриха Ропертца из Немецкой ассоциации арендаторов (DMB), у такого договора есть подвох: «Все должны расторгнуть договор вместе».
Один из жильцов не может просто так съехать, для этого требуется согласие соседей по комнате и арендодателя.
Один основной арендатор, несколько субарендаторов
Есть возможность заключить договор субаренды с несколькими участниками. В этом случае основной арендатор квартиры является единственным партнером владельца квартиры по договору, а затем сам становится арендодателем.
«Один человек главный, остальные находятся на его иждивении», — говорит Ропертц, описывая сильную позицию основного арендатора в общей квартире. Иногда доходит до того, что когда основного жильца выгоняют за дверь, выгоняют и субарендаторов.
Основной арендатор несет весь экономический риск: оплачивает залог, единолично отвечает за своевременную оплату полной арендной платы, несет ответственность за повреждения или косметический ремонт, отвечает за соблюдение правил дома.
В случае расторжения договора арендодатель может продолжить аренду с одним или несколькими субарендаторами.
Индивидуальный договор аренды для каждой комнаты
Собственник жилья может сдавать каждую комнату в квартире отдельно, по индивидуальному договору аренды. В таком случае каждый арендатор может расторгнуть договор в любое время, не обращая внимания на соседей. Основного арендатора нет, все имеют одинаковые права и обязанности по отношению к арендодателю.
Соседи по квартире платят исключительно свою арендную плату. Задолженность по платежам или споры по арендной плате не влияют на соседей по квартире.
Перед заключением договора аренды лучше сразу проконсультироваться с юристом, чтобы с самого начала устранить как можно больше конфликтных моментов.
