В Германии действует закон Mietpreisbremse — своеобразный «тормоз арендных цен», сообщает rbb24.de. Он ограничивает рост арендной платы при новых договорах, чтобы предотвратить спекуляции на рынке жилья. Исключение предусмотрено только для квартир, прошедших всестороннюю модернизацию — то есть капитальный ремонт, приближающий жилье к новостройке.
Как Heimstaden обходит ограничения на аренду
Именно на это исключение и ссылается Heimstaden, когда требует завышенные суммы. Однако, как показывают проверки, реальные улучшения часто оказываются далеки от заявленных.
Показательный случай произошел с парой арендаторов — Вибке и Симоном (имена изменены). Они сняли трехкомнатную квартиру в районе Нойкельн за 21 евро за квадратный метр, хотя по официальному Mietspiegel средняя ставка для этого района — около 9 евро. Позже выяснилось, что «модернизация» носила формальный характер, и суд обязал Heimstaden снизить аренду вдвое — с 1400 до 700 евро в месяц.
Массовые нарушения и судебные уступки
Этот случай далеко не единственный. По данным rbb4 Recherche, в последние годы Heimstaden неоднократно снижала арендную плату после судебных исков. Например, в берлинском районе Веддинг жильцам удалось добиться уменьшения платы на сотни евро. Юристы утверждают, что компания использует одну и ту же схему: заявляет о «капитальной модернизации», чтобы обойти закон, и лишь после жалоб отступает.
«Мы видим десятки случаев, когда арендодатели намеренно вводят жильцов в заблуждение, утверждая, что квартира капитально отремонтирована», — говорит адвокат Макс Альтхофф, эксперт по жилищному праву и бывший консультант Бундестага по теме Mietpreisbremse.
Что на самом деле считается «всесторонней модернизацией»
По решению Федерального суда Германии (BGH) от 2020 года, квартира может считаться «всесторонне модернизированной» только при выполнении двух условий.
Основные критерии:
стоимость ремонта должна составлять не менее трети цены аналогичного нового жилья;
после ремонта квартира должна соответствовать новому стандарту по качеству — отопление, электрика, сантехника, окна, пол, теплоизоляция и другие элементы.
Однако, как утверждают юристы, в большинстве случаев Heimstaden не выполняет эти критерии.
Как реагирует компания
В ответ на критику пресс-секретарь Heimstaden Михаэль Липпич заявил, что компания «строго соблюдает законы» и консультируется с внешними юристами. Он добавил, что оценка модернизации должна учитывать не только расходы, но и «качественный результат» ремонта.
Тем не менее, данные Conny.de — онлайн-портала по защите прав арендаторов — показывают иную картину. С 2020 по середину 2025 года организация рассмотрела около 2000 дел против Heimstaden, и почти во всех фигурировал аргумент о «модернизации».
«Heimstaden почти никогда не выигрывает такие споры. Нам регулярно удается добиться снижения арендной платы на 300–400 евро в месяц», — отмечает директор Conny.de Даниэль Халмер.
Почему компания продолжает нарушать закон
Несмотря на проигранные суды, Heimstaden продолжает публиковать новые объявления с завышенными ценами. В октябре 2025 года rbb|24 проверил 120 актуальных предложений компании в Берлине. В 111 случаях аренда превышала допустимый предел Mietpreisbremse, а почти в каждом объявлении указывалось, что квартира «сдается после модернизации».
Адвокат Альтхофф объясняет такую стратегию просто: «Это выгодно. Нарушая закон, компании зарабатывают. Большинство жильцов не подают в суд, и только единицы добиваются справедливости».
Кто может позволить себе бороться
По словам арендатора Вибке, судебное разбирательство требует и времени, и денег. «Люди с небольшим доходом не могут позволить себе такую аренду, не говоря уже о том, чтобы судиться. Нам повезло — у нас было два дохода и возможность обратиться к юристу», — говорит она.
Теперь их победа поможет будущим жильцам — Heimstaden не сможет снова поднять арендную плату выше законного уровня для этой квартиры.
Что значит история Heimstaden для арендаторов в Берлине
Эти дела показывают: система Mietpreisbremse может работать, но только если жильцы готовы защищать свои права. Многие арендаторы просто не знают, что могут оспорить завышенную ставку и потребовать пересмотра.
