Покупка квартиры или дома в Германии традиционно считается надёжной инвестицией и способом обеспечить себя жильём на пенсии. Но немецкая налоговая система создаёт неожиданный парадокс: человек, который покупает недвижимость и живёт в ней сам, часто оказывается в менее выгодном положении, чем инвестор, сдающий ту же квартиру в аренду, пишет сайт dasistgermania.com
Арендодатель в Германии может уменьшать налогооблагаемый доход за счёт процентов по ипотеке, ремонта, обслуживания и амортизации здания. Владелец, который использует квартиру для собственного проживания, таких возможностей почти не имеет.
По расчётам Института немецкой экономики IW, эта разница может составлять десятки тысяч евро. Именно поэтому вопрос что выгоднее в Германии — купить квартиру или снимать жильё — намного сложнее, чем кажется на первый взгляд.
Почему покупка квартиры для себя в Германии проигрывает аренде
Главная причина заключается в налогах.
С точки зрения немецкого законодательства владелец квартиры и арендодатель находятся в совершенно разных условиях.
Если человек покупает недвижимость в Германии для сдачи в аренду, расходы, связанные с получением дохода, можно частично учитывать при расчёте налогов.
В зависимости от конкретной ситуации арендодатель может списывать:
- проценты по ипотечному кредиту;
- расходы на ремонт;
- обслуживание недвижимости;
- определённые эксплуатационные расходы;
- амортизацию здания.
Владелец, который живёт в собственной квартире, оплачивает те же проценты банку, делает ремонт и несёт расходы на содержание жилья, но не может использовать их для снижения налогооблагаемого дохода.
В результате одинаковая недвижимость может приносить совершенно разный финансовый результат в зависимости от того, кто в ней живёт.
Сколько может потерять владелец собственной квартиры
Исследователи IW приводят показательный пример.
Квартира стоимостью около 300 000 евро в крупном немецком городе за период 15 лет может дать владельцу, который живёт в ней сам, доходность примерно 6%.
Для арендодателя результат может приближаться к 9%.
Разница в абсолютных цифрах превышает 87 000 евро в пользу инвестора, сдающего жильё.
В небольших городах разрыв меньше, но всё равно может составлять около 40 000–52 000 евро.
Это не означает, что каждый арендодатель автоматически зарабатывает больше любого собственника. Результат зависит от цены покупки, аренды, ипотечной ставки, расходов, роста стоимости жилья и личной налоговой ситуации.
Но общий принцип остаётся: налоговая система Германии заметно лучше учитывает расходы инвестора, чем расходы человека, купившего квартиру для себя.
Налог при покупке недвижимости в Германии особенно бьёт по собственникам
Одна из крупнейших дополнительных затрат при покупке жилья — Grunderwerbsteuer, налог на переход права собственности.
Его ставка зависит от федеральной земли.
Например, при покупке недвижимости за 500 000 евро в Северном Рейне-Вестфалии только налог может составить 32 500 евро.
И здесь снова возникает разница.
Для человека, который покупает дом или квартиру для собственного проживания, это фактически невозвратная часть расходов на сделку.
Инвестор, который приобретает недвижимость для сдачи в аренду, находится в другой налоговой позиции и может учитывать связанные с инвестиционной недвижимостью расходы при расчёте результата своей деятельности.
Поэтому вопрос сколько стоит купить квартиру в Германии нельзя оценивать только по цене объявления.
К покупной стоимости часто добавляются:
- налог на покупку недвижимости;
- нотариус;
- регистрация в земельной книге;
- комиссия маклера;
- проценты по ипотеке;
- ремонт;
- текущие расходы собственника.
В результате дополнительные затраты могут составлять очень значительную сумму ещё до того, как человек получит ключи.
Арендодатель может получать налоговую выгоду даже при убытке
Особенно необычно работает ситуация, когда расходы на сдаваемую квартиру превышают доход от аренды.
Тогда может возникнуть налоговый убыток.
При высокой ставке подоходного налога этот убыток способен уменьшить общий налогооблагаемый доход владельца.
По расчётам IW, уже через несколько лет после покупки налоговый эффект в некоторых моделях может приносить инвестору возврат в размере почти 2000 евро в год.
Для владельца, который живёт в той же квартире сам, подобного механизма нет.
Он может платить ипотеку, ремонтировать ванную комнату, менять окна и обслуживать дом, но обычные расходы на собственное жильё не уменьшают его подоходный налог так, как расходы инвестора.
Именно в этом и заключается главный налоговый парадокс недвижимости в Германии.
Когда покупка квартиры для себя действительно выгодна
Исследователи попытались определить, при каких условиях собственное жильё всё же выигрывает.
По их расчётам, доходность от аренды должна превышать примерно 6,78% в год, чтобы покупка квартиры для собственного проживания становилась достаточно привлекательной с финансовой точки зрения.
Проблема в том, что такая доходность встречается редко.
В 2025 году необходимый уровень был достигнут только в 11 районах Германии.
Среди них упоминались, например:
- Эльбе-Эльстер;
- Фогтланд;
- Альтенбургер-Ланд.
В крупных городах ситуация совершенно другая.
Средняя доходность от аренды в мегаполисах составляла около 3,37%.
То есть там, где квартиры самые дорогие, финансовое преимущество собственного жилья часто оказывается самым слабым.
Именно поэтому купить квартиру в Мюнхене, Берлине, Кёльне, Гамбурге или Франкфурте может быть эмоционально привлекательным решением, но не всегда лучшим вариантом с точки зрения чистой экономики.
Германия сильно отличается от других стран Европы
Исследователи IW сравнили ситуацию в нескольких европейских странах и пришли к необычному выводу: Германия выделяется на общем фоне.
Во многих странах покупатели жилья для собственного проживания получают отдельные налоговые преимущества.
Например, в Нидерландах налог при покупке недвижимости для собственного проживания значительно ниже, чем для инвестора.
В рассматриваемом примере ставка для владельца составляла около 2%, а для арендодателя — 10,4%.
В результате человек, который покупает жильё для себя, получает намного более привлекательные условия.
Похожий подход существует и в других странах Европы.
Государство пытается стимулировать людей покупать собственное жильё, потому что недвижимость рассматривается не только как место проживания, но и как способ долгосрочного накопления капитала.
В Германии ситуация фактически перевёрнута.
Инвестор получает больше возможностей снизить налоги, а обычный покупатель несёт почти все расходы самостоятельно.
Почему в Германии так мало собственников жилья
Этот налоговый дисбаланс может быть одной из причин того, почему Германия остаётся страной арендаторов.
В 2022 году только около 44% жителей Германии жили в собственном доме или квартире.
Средний показатель по Европейскому союзу составлял примерно 70%.
Это делает Германию одной из стран с самым низким уровнем собственного жилья в ЕС.
Причин несколько:
- высокая стоимость покупки;
- большие дополнительные расходы;
- дорогая ипотека;
- недостаток первоначального капитала;
- развитый рынок аренды;
- налоговые преимущества для инвесторов.
Для многих семей аренда остаётся не временным этапом, а моделью жизни на десятилетия.
Аренда дешевле покупки, но на пенсии возникает новая проблема
У аренды есть очевидное преимущество: человеку не нужен огромный первоначальный капитал.
Не приходится платить налог на покупку, нотариальные расходы и десятки тысяч евро первоначального взноса.
Но в долгосрочной перспективе появляется другая проблема.
Человек, который всю жизнь снимает квартиру, продолжает платить аренду и после выхода на пенсию.
Собственник после погашения ипотеки обычно несёт расходы на содержание жилья, но ему больше не нужно каждый месяц отдавать крупную сумму арендодателю.
По данным исследования IW, почти каждый второй арендатор в возрасте от 50 до 64 лет может столкнуться с существенным снижением доходов на пенсии.
Среди собственников жилья такая проблема встречается значительно реже.
Именно поэтому вопрос покупать или снимать квартиру в Германии нельзя решать только на основании сегодняшнего ежемесячного платежа.
Нужно учитывать период в 20–30 лет.
Что нужно сравнить перед покупкой недвижимости в Германии
Перед тем как брать ипотеку, стоит сравнить два сценария.
Вариант 1: купить квартиру
Нужно учитывать:
- первоначальный взнос;
- ипотечную ставку;
- Grunderwerbsteuer;
- услуги нотариуса;
- регистрацию;
- возможную комиссию маклера;
- ремонт;
- Hausgeld;
- будущие расходы дома;
- срок проживания.
Вариант 2: продолжать арендовать
Нужно учитывать:
- нынешнюю аренду;
- возможный рост Mietpreis;
- размер накоплений;
- доход от инвестирования свободных денег;
- риск переезда;
- расходы на жильё после выхода на пенсию.
Если покупка требует вложить 100 000 евро собственных средств, нужно сравнивать её не с ситуацией, где эти деньги просто лежат на счёте.
Теоретически арендатор может инвестировать капитал и получать доход.
Но на практике далеко не все действительно дисциплинированно инвестируют разницу между арендой и ипотекой.
Поэтому финансовая модель и реальная жизнь часто дают разные результаты.
Покупка жилья — не только вопрос доходности
Несмотря на расчёты, собственная квартира имеет преимущества, которые сложно выразить только в процентах.
Владелец:
- меньше зависит от роста аренды;
- не рискует получить Kündigung wegen Eigenbedarf;
- может свободнее переделывать жильё;
- формирует собственный капитал;
- получает больше стабильности перед пенсией.
Арендатор, в свою очередь:
- легче переезжает;
- не привязан к одному городу;
- не отвечает за крупный ремонт здания;
- не замораживает большой капитал в недвижимости;
- несёт меньше финансовых рисков при покупке на пике рынка.
Поэтому универсального ответа на вопрос что выгоднее в Германии — аренда или покупка жилья не существует.
Для семьи, которая планирует прожить в одном доме 25 лет, собственность может быть логичной.
Для молодого человека, который не знает, в каком городе будет работать через три года, дорогая квартира с ипотекой может стать ограничением.
Что предлагают изменить эксперты
Эксперт IW по недвижимости Михаэль Фойгтлендер считает, что Германия должна лучше поддерживать тех, кто покупает жильё для собственного проживания.
Среди возможных мер обсуждаются:
- снижение налога на покупку недвижимости;
- специальные льготы для собственного жилья;
- более доступные государственные кредиты;
- помощь покупателям с небольшим собственным капиталом.
Одна из идей — снизить Grunderwerbsteuer именно для тех, кто покупает квартиру или дом и будет жить там сам.
Другой вариант — льготные субординированные кредиты, которые могли бы помочь семьям, не накопившим большой первоначальный взнос.
При этом эксперты предостерегают от простого увеличения налогов для арендодателей.
Если инвесторам станет невыгодно покупать и сдавать жильё, это может ещё сильнее сократить предложение на рынке аренды.
Стоит ли покупать квартиру в Германии в 2026 году
Решение зависит не только от цен на недвижимость.
Нужно учитывать:
- ипотечные ставки;
- регион;
- стоимость аренды;
- налог на покупку;
- срок проживания;
- размер первоначального капитала;
- состояние объекта;
- личные планы.
В дорогом мегаполисе аренда может годами оставаться финансово выгоднее покупки.
В небольшом городе с доступной недвижимостью собственная квартира может оказаться очень разумным решением.
Именно поэтому немецкий рынок нельзя оценивать одной фразой «аренда — это выброшенные деньги».
В Германии всё сложнее.
Из-за налоговой системы человек, купивший квартиру для себя, может оказаться в худшем финансовом положении, чем тот, кто купил такую же недвижимость как инвестицию.
Пока эта система не изменится, покупка жилья в Германии для собственного проживания останется не только вопросом мечты и стабильности, но и сложным расчётом, где эмоции часто спорят с налогами.
