Сдавать квартиру в субаренду в Германии совершенно законно, если у вас есть на это разрешение от вашего арендодателя или управляющего недвижимостью (Hausverwaltung).
Но можно ли на этом заработать? И если да, то сколько, рассказывает сайт aussiedlerbote.de
Вот некоторые из вопросов, которые рассматривает Федеральный суд Германии (BGH) после громкого дела, в котором Абдур-Рахман Эль-Хадра, арендатор в Берлине, запросил у субарендатора арендную плату, превышающую его собственную более чем в два раза.
42-летний арендатор борется за сохранение своего договора аренды после того, как его арендодатель подал на него в суд за сдачу в субаренду его двухкомнатной квартиры за 962 евро в месяц, в то время как он платит всего 460 евро.
Дело привлекло внимание всей страны на фоне обостряющегося кризиса доступного жилья в Германии, который затронул такие крупные города, как Берлин.
Что говорит арендатор?
В интервью немецкому информационному агентству DPA Эль-Хадра, который проживает в квартире площадью 65 квадратных метров со своей партнершей, заявил, что не ставил перед собой цель получить прибыль от субаренды.
«Я не собирался на этом зарабатывать», — сказал он, утверждая, что завысил цену, поскольку квартира была полностью меблирована для субарендаторов. В квартире была мебель собственного производства, телевизор, аудиосистема, посудомоечная и стиральная машины.
Чтобы определить стоимость аренды, инженер-промышленник рассказал, что составил таблицу и посчитал стоимость своего имущества. Однако он добавил, что это оказалось непросто, поскольку в Германии «нет разумных моделей расчёта» стоимости мебели и предметов домашнего обихода, учитывающих стоимость аренды.
Эль-Хадра рассказал, что он также посмотрел на другие предложения по субаренде поблизости, чтобы узнать, как они рекламируются, и заметил: «Мы были одними из самых дешевых».
Эль-Хадра сдавал квартиру в субаренду, находясь за границей, первоначально с разрешения арендодателя. Из-за пандемии COVID-19 ему пришлось задержаться в Центральной Америке и он сообщил арендодателю, что хочет продолжать сдавать квартиру в субаренду.
По данным Берлинского земельного суда, который первоначально рассматривал дело, арендодатель сначала не отреагировал. Однако, по словам Эль-Хадры, через два года он внезапно получил уведомление о расторжении договора.
Адвокат Эль-Хадры, Софи Тюрк, утверждает, что решающим фактором является наличие у арендатора законного интереса в субаренде. Она отметила, что в данном случае это, безусловно, так, поскольку её клиент хотел сохранить свою квартиру во время пребывания за границей и оставил личные вещи.
Тюрк заявил, что то, о чем арендатор затем договаривается с субарендаторами, является исключительно его делом, добавив: «Арендодатель не имеет никакого отношения к субаренде».
Представитель арендодателя, Зигфрид Меннемейер, заявил, что арендодатель не возражает против субаренды, позволяющей основному арендатору оплачивать аренду. «Вопрос в том, сможете ли вы превратить это в прибыльную модель», — сказал Меннемейер.
Что говорят немецкие суды?
Берлинский суд постановил, что надбавка была несоразмерно высокой. Особенно учитывая, что арендодатель не получал долю дохода. Суд также заявил, что цена субаренды противоречит законам о контроле за арендной платой. По обеим этим причинам арендодатель не обязан разрешать субаренду, постановил суд.
Могут ли арендаторы в Германии получать прибыль от субаренды и на каких условиях, еще предстоит выяснить Верховному суду.
Председательствующий судья Ральф Бюнгер в среду назвал это «крайне интересным вопросом». Он в равной степени затрагивает арендодателей, арендаторов и субарендаторов. Особенно с учетом напряженной ситуации на рынке жилья во многих немецких городах.
Бюнгер предположил, что действующие законы и постановления предполагают, что цель субаренды — позволить арендатору владеть своей квартирой во время своего отсутствия, а не получать прибыль.
Однако суд планирует вынести решение 28 января 2026 года.
Что говорят ассоциации арендаторов?
Ассоциации арендаторов утверждают, что получение прибыли от субаренды является эксплуататорством.
Сабина Шурманн из Немецкой ассоциации арендаторов заявила, что многие люди в Германии не добровольно живут в субаренде. Им приходится это делать, потому что они не могут найти собственную квартиру.
«Тяжелое положение тех, кто ищет жилье, становится объектом эксплуатации со стороны модели «выгодной субаренды»», — сказала она.
Однако Шурманн отметила, что в настоящее время не существует никаких правовых норм, регулирующих доплаты за мебель, или положений о том, что субарендная плата не должна превышать арендную плату основного арендатора.
Чтобы устранить этот пробел, Министерство юстиции готовит законопроект, призванный установить четкие пределы надбавок на мебель и указать, какой размер надбавок является допустимым.
«Когда арендаторы сдают жилье в субаренду, они сами становятся арендодателями и должны соблюдать те же правовые нормы, которые применяются к арендодателям», — сказала Шурманн.
