Федеральное правительство Германии намерено продлить ограничение арендной платы (Mietpreisbremse) до 2029 года. В этом есть свой резон. Но есть и явный минус, пишет сайт aussiedlerbote.de
Обозреватель Брайан Меликан утверждает, что контроль арендной платы за жилье на самом деле может принести больше вреда, чем пользы. И каковы его аргументы?
В то время как бундестаг обсуждает запланированное второе продление ограничения арендной платы до 2029 года и почти наверняка его примет, у меня возникает вопрос: не пора ли нам на самом деле избавиться от «арендного тормоза»?
Первой вашей реакцией — особенно если вы входите в 50 процентов немецких домохозяйств, проживающих в съемном жилье — может быть вопрос: отменить законодательство, призванное ограничить рост арендной платы в то время, когда арендная плата стремительно растет? Вы что, с ума сошли?
На это я бы ответил: арендная плата резко выросла с тех пор, как десять лет назад немецким городам предоставили возможность вводить контроль.
Например, в моей части Гамбурга они выросли почти на 40 процентов. А Берлин — это вообще отдельная история…
Но, конечно, можете вы возразить, без Mietpreisbremse эти повышения были бы еще хуже? Этого нельзя доказать. Однако, наблюдая за все более неблагополучным рынком жилья Германии на протяжении почти двух десятилетий, я бы сказал: скорее всего, нет. На самом деле, у меня закрадывается подозрение, что контроль за арендной платой в лучшем случае неэффективен, а в худшем — может даже способствовать повышению.
Подождите, так вы думаете, что Mietpreisbremse теперь повышает арендную плату?..
Пожалуйста: выслушайте меня!
Неэффективен сам по себе
Во-первых, эксперты сходятся во мнении, что даже на своих собственных условиях Mietpreisbremse неэффективен — вот почему его сторонники обычно также утверждают, что его необходимо ужесточить.
В своем нынешнем виде меры контроля применяются только к новым договорам аренды и имеют достаточно лазеек и исключений, так что любой арендодатель, ищущий их, найдет полулегальный обходной путь.
Самый простой вариант — ограничить срок действия договора аренды менее чем одним годом или частично сдавать жилье в аренду. Это привело к появлению на рынке недобросовестных операторов. Тех, что теперь требуют большие деньги за установку в спальне сборного шкафа, а затем через год возвращаются с еще одним, когда необходимо продлить договор.
Теоретически, конечно, этого не должно происходить. В немецком жилищном законодательстве, дружественном к арендаторам, договоры аренды могут быть ограничены по времени только при наличии веской причины. Например, если арендатору нужна краткосрочная аренда по профессиональным причинам. И любая обстановка должна быть достаточно дорогой, чтобы оправдать более высокие цены.
Однако для того, чтобы юридическая защита применялась, арендаторы должны знать — и пользоваться — своими правами. И даже в более простых случаях, когда арендная плата была установленаслишком высокой встандартном договоре аренды, многие, кто мог бы оспорить ее, не делают этого. Из-за отсутствия понимания, времени и энергии или уверенности в себе, сталкиваясь с потенциально похожим на Скруджа арендодателем.
Затем есть серые зоны, где благонамеренные арендодатели могут легко непреднамеренно нарушить Mietpreisbremse. Согласно правилу, арендная плата не должна превышать местную среднюю цену более чем на десять процентов в районах с ограниченным рынком жилья. Но местные средние арендные ставки определяются индексами цен на аренду — Mietenspiegel — которые сами по себе сложнее, чем многие предполагают: это же Германия, в конце концов.
В Гамбурге, например, цифры в подробной таблице уменьшаются в зависимости от конкретного местоположения зданий и даты их завершения, оставляя диапазон от 3 до 5 евро за квадратный метр с учетом таких удобств, как балконы, ванны и подвалы для велосипедов…
Более того, Mietpreisbremse не применяется, если до сдачи в аренду были выполнены значительные работы. Но что на самом деле означает «значительные»? Вы, возможно, не удивитесь, узнав, что в делах, которые дошли до суда, применялись сложные формулы и учитывался ряд факторов…
В результате, чтобы быть уверенными в возможности вернуть вложенные деньги, законопослушные арендодатели теперь, скорее всего, будут делать больше работы, чем это строго необходимо. И затем им придется устанавливать арендную плату еще выше, чтобы компенсировать дополнительные расходы.
Другие, тем временем, просто делают ремонт по дешевке и надеются, что арендаторы никогда не потребуют от них предъявления квитанций.
Установка неправильных стимулов
Почему бы им не попробовать? В конце концов, как только они выходят за пределы территории Mietpreisbremse , предела нет. Поэтому очевидным стимулом для арендодателей является поиск любого способа вывести квартиру из-под контроля регулирующих органов, а затем установить арендную плату по рыночным ставкам. Или, просто, инвестировать в новостройки, которые полностью освобождены от контроля за арендой – и редко доступны по цене ниже €20 за квадратный метр.
Таким образом, Mietpreisbremse укрепляет двухскоростной рынок аренды. Состоятельные арендаторы с хорошей кредитной историей могут выбирать из шикарных новостроек и улучшенных квартир в старом городе. А тем, кто находится на более низкой социально-экономической шкале, приходится бороться за все более дорогие обрезки.
Это вопрос доверия: тот, у кого есть квартира для сдачи в аренду, теперь остро осознает, что ее арендная стоимость ограничена, даже если инфляция, заработная плата и рыночная стоимость не ограничены. Поэтому все чаще арендодатели максимально используют 10%, которые позволяет Mietpreisbremse, а затем используют все законные возможности, чтобы продолжать повышать арендную плату.
Это одна из причин, по которой так много новых арендодателей теперь используют нелюбимые контракты Staffelmiete (определенное ежегодное повышение) и Indexmiete, привязанные к инфляции, которые допускают повышение на 15 или 20 процентов в течение трехлетнего периода.
Раньше это была стандартная практика — особенно среди этически настроенных частных владельцев — заключать стандартные договоры и оставлять арендную плату более или менее нетронутой для постоянных арендаторов, прежде чем повышать ее при повторной сдаче в аренду.
Теперь, когда арендная плата продолжает расти, а лимиты Mietpreisbremse повышаются, многим частным арендодателям, как ни странно, приходится повышать арендную плату по существующим договорам аренды, чтобы избежать проблем с Finanzamt в дальнейшем: невзимание рыночных ставок считается формой уклонения от уплаты налогов.
Эти повышения арендной платы затем тянут вверх средние значения, на основе которых рассчитывается 10-процентный максимум, и поэтому «арендный тормоз» применяется одновременно с ускорителем цен.
Чрезмерно сложный и потенциально неконституционный
Это раскрывает фундаментальную проблему контроля за арендой. Нравится вам это или нет, рынок аренды в Германии — это всего лишь рынок. Однако, распродавая участки социального жилого фонда в последние десятилетия, многие крупные города лишили себя лучшего способа замедлить рост цен на этом рынке — предлагая доступное арендное жилье тем, кто в нем нуждается.
Вместо этого они теперь выкладывают огромные суммы на жилищные пособия — Wohngeld — домохозяйствам с низким доходом и надеются, что у арендаторов со средним доходом хватит смелости и решимости самостоятельно применить сложные Mietpreisbremse.
Но это, между тем, ставит большинство благонамеренных арендодателей в невыгодное положение и поощряет тех, у кого есть способы и средства максимизировать доход (или просто игнорировать систему). Неудивительно, что арендная плата растет быстрее, чем когда-либо.
Так что для меня все просто: Mietpreisbremse следует отменить.
Даже на этом рынке запрашиваемая арендная плата в настоящее время не может быть намного выше — потенциальные арендаторы больше не могут себе ее позволить на свои зарплаты — и есть все основания подозревать, что законодательство, возможно, на самом деле подтолкнуло цены к этой отметке быстрее, чем это было бы в противном случае.
Это, в свою очередь, способствует застою, поскольку люди вынуждены оставаться на месте и довольствоваться тем, что есть. При этом вакантных площадей в большинстве городов намного меньше 1 процента, который обычно считается минимумом, необходимым для функционирующего рынка аренды.
Более того, Mietpreisbremse в конечном итоге станет неконституционным. В нашей рыночной экономике государство не имеет права использовать законодательство о ценообразовании, чтобы вызвать длительную девальвацию активов.
До сих пор Карлсруэ принимал контроль за арендной платой, поскольку он временный и вводится на определенные периоды времени. Однако, когда это запланированное расширение достигнет своего срока в 2029 году, меры будут действовать уже почти 15 лет, что делает их «временными» в том же смысле, в каком исключительно уродливый стеллаж, который я «временно» поставил в коридоре, когда мы переехали в 2010 году, все еще остается «временным» полтора десятилетия спустя.
К счастью, с тех пор нам не повышали арендную плату. С другой стороны, мы переехали до Mietpreisbremse и платили кругленькую сумму в первые несколько лет.
Так все и было раньше. Однако наши новые соседи, похоже, все регулярно получают повышение арендной платы.
Это был комментарий Брайана Меликана.
