Аренда жилья в Германии: скрытые расходы

Для многих немцев и для иностранцев в Германии заключение договора аренды жилья — это воплощение мечты. Ситуация с жильем в городах напряженная. Но все ли знают о дополнительных расходах, связанных с арендой жилья? Вот что вас может ожидать, пишет сайт aussiedlerbote.de

Как именно работает система арендной платы в Германии?

Прежде всего, следует помнить, что в Германии в договоре аренды вы увидите «холодную» и «теплую» арендную плату. Kalt­mi­ete — это арендная плата за саму недвижимость, а War­m­mi­ete — это холодная арендная плата плюс Nebenkosten — сопутствующие или дополнительные расходы.

В эти расходы могут входить такие вещи, как налог на недвижимость, горячая вода, уборка и электричество в местах общего пользования, уход за садом, парковка, обслуживание лифтов и лестничных клеток, стоимость кабельного телевидения/подключения, водоснабжение, канализация и плата за услуги управляющего.

В некоторых квартирах в стоимость коммунальных услуг (Nebenkosten) включены расходы на отопление, однако некоторым арендаторам приходится оплачивать отопление отдельно коммунальной компании. Это будет указано в вашем договоре.

В дополнительные расходы обычно не входят такие вещи, как широкополосный доступ в интернет, электричество и налог на телевидение. Вам придется учесть эти расходы в своем бюджете. Иногда кабельное подключение указывается как отдельная статья расходов, помимо дополнительных расходов.

Заметным исключением является случай, когда вы снимаете квартиру в субаренду у основного арендатора (Haupt­mi­eter) или это студенческая квартира — в этом случае все дополнительные расходы обычно включены в окончательную сумму арендной платы, которую вы платите ежемесячно.

Раскошелиться на кухню

Одна из неприятных неожиданностей, с которой часто сталкиваются иностранцы при аренде жилья в Германии, заключается в том, что кухня в квартире может отсутствовать вовсе. Не как помещение, а как антураж, меблировка. Это означает, что вам придется покупать новую кухню при въезде или договориться о ее покупке у арендатора, съезжающего с квартиры.

Если кухня входит в стоимость, в объявлении о продаже квартиры обычно стоят буквы EBK (Ein­bauküche — кухня). Иногда в объявлении указывается наличие плиты и раковины — и тогда это буквально всё, что есть на кухне. Это означает, что вам придётся доплатить за столешницы, шкафы или полки. А это может обойтись в сотни или даже тысячи евро.

Германия известна строгим соблюдением прав арендаторов. Это сильно затрудняет выселение жильцов из их квартир. Кроме того, нерастущая арендная плата означает, что люди, как правило, живут в квартирах долгое время. Снимать новую оказывается уж очень дорого. Арендная плата в Германии растет очень быстрыми темпами. Это бремя для тех арендаторов, кто заключает новые договоры с более высокими арендными ставками. По всему поэтому ваши инвестиции в кухню могут быть неплохой идеей. Если вы собираетесь жить долго (и счастливо).

Структурные изменения

Арендаторам также, возможно, придется взять на себя расходы за некоторые другие структурные изменения, внесенные предыдущим арендатором. Например, на напольное покрытие, что может стоить сотни или тысячи евро. Плинтусы также могут быть включены в ваш счет.

Соглашения о принятии расходов подписываются предыдущим арендатором (Vormi­eter) и новым арендатором (Nach­mi­eter) и хранятся в архиве.

Светильники

Войдя в свою новую немецкую квартиру, вы, вероятно, увидите на потолке множество электрических проводов. Именно там нужно устанавливать светильники.

Если вы не уверены в себе и не знаете, как это сделать, вызовите электрика, прежде чем самим связаться с проводами.

Бытовая техника

В новых квартирах в Германии бытовая техника обычно не входит в стоимость.

Поэтому за такие вещи, как стиральные машины, холодильники и морозильники, вам придется платить отдельно.

Залог

Ещё одна статья расходов, которую необходимо заложить в бюджет, — это залог (депозит). Обычно он составляет сумму, равную двум или трём месяцам арендной платы. Таким образом, если ваш  платеж составляет 500 евро, то залог  может составить до 1500 евро. Арендодатель или управляющий недвижимостью не может требовать за жилое помещение сумму, превышающую трёхмесячную арендную плату.

Этот платеж предназначен для страхования арендодателя от потери арендной платы или повреждения имущества. Это залог, поэтому вы должны получить его обратно, если только арендодатель не заявит после вашего выезда, что вы повредили квартиру.

Вы также можете оплатить это тремя частями. Некоторые арендодатели или поставщики жилья будут оказывать на вас давление, чтобы вы перевели весь залог одним платежом. Вы можете сделать это, если хотите. Но право арендатора состоит в оплате тремя ежемесячными платежами.

За что ещё мне, возможно, придётся заплатить?

Некоторые арендодатели или управляющие компании взимают плату за добавление вашего имени на дверной звонок для вашей квартиры (Namen­schilder). Да, даже если это всего лишь листок бумаги с вашим именем, который нужно прикрепить к звонку.

Это может стоить от 10 до 50 евро (а то и больше).

Однако законодательная основа такого требования вызывает сомнения. Согласно прецеденту, о котором сообщила  Welt в 2012 году, арендодатели или управляющие компании не могут перекладывать все расходы на своих арендаторов.

Расходы на новые таблички не являются автоматически операционными расходами, постановил окружной суд Аугсбурга. Операционными расходами считаются только текущие расходы.

В этом случае арендодатель указал в отчете о эксплуатационных расходах расходы на новые таблички с именами жильцов и устранение засора в трубе. Арендаторы отказались возместить эту сумму, и владелец квартиры подал в суд.

Судьи постановили, что расходы на таблички с названиями не являются эксплуатационными расходами. Замена вывесок была связана с новым арендатором и, следовательно, не входила в текущие расходы. Прочистка труб также не входила в эксплуатационные расходы, поскольку это был ремонт, и арендодатель должен был оплатить его.

Есть ли какой-нибудь способ избежать этих расходов?

На самом деле нет. Что касается обустройства квартиры, вы можете попробовать купить такие предметы, как бытовая техника — или всю кухню — у предыдущего жильца и получить небольшую скидку. Вы также можете приобрести подержанные вещи на таких площадках, как eBay и Kleinanzeigen.

Ещё один вариант — выбрать меблированную квартиру. Обычно такие квартиры сдаются в новостройках, а это значит, что арендная плата, вероятно, будет выше, чем в домах старой постройки (Alt­bau).

Могу ли я увидеть, на что идут операционные расходы?

Да, вам следует это сделать. Вы оплачиваете расходы фиксированными ежемесячными суммами, а по немецкому законодательству арендодатель или жилищная компания обязаны ежегодно отчитываться за коммунальные платежи.

Отчет об операционных расходах (Betrieb­skostenabrech­nung) должен содержать подробную информацию об общих затратах, распределении затрат между арендаторами и расчете доли арендатора.

Что мне делать, если я опасаюсь, что с меня возьмут слишком много денег?

Вы хотите сохранить хорошие отношения со своим арендодателем или управляющей компанией? Тогда вы можете запросить у них разъяснения по поводу стоимости услуг, прежде чем предъявлять какие-либо требования.

В качестве альтернативы вы можете обратиться за советом в ассоциацию арендаторов (Mieter­vere­in). Она  предоставит вам консультацию и сообщит, если что-то не так и требует оспаривания. Однако имейте это в виду, вступление в ассоциацию арендаторов влечет за собой определенные расходы.