Анализ арендных ставок в столице Германии показал, что практически каждый договор аренды нарушает законы о контроле за арендной платой. Почему же тормоз арендной платы не работает, какие наказания предусмотрены для арендодателей, завышающих цены, и что делать, пишет сайт aussiedlerbote.de
Чтобы оценить ситуацию, в начале этого года Сенат Берлина создал специальное управление по проверке арендной платы — Агентство по безопасному проживанию (Sicheres Wohnen — SiWo).
Первоначальный обзор, проведенный SiWo, дал шокирующие результаты: в 93 из 95 рассмотренных договоров аренды арендная плата превышала местную сравнительную цену, а примерно в 60 процентах случаев арендная плата была настолько высокой, что агентство посчитало ее эксплуататорской (что намекает на то, что ответственные арендодатели могут быть привлечены к ответственности).
В Германии ведется индекс цен на аренду жилья (Mietspiegel или Mietpreisindex), который фиксирует местную сравнительную цену или, другими словами, среднюю стоимость аренды аналогичных квартир в определенном районе.
Согласно законам страны об аренде жилья, и в частности закону о снижении арендной платы (Mietpreisbremse), арендная плата не должна превышать индексную цену более чем на десять процентов на таких напряженных рынках жилья, как Берлин.
Каковы наказания за завышение арендной платы?
Если арендодатель устанавливает арендную плату, превышающую местную цену более чем на 20 процентов, это считается административным правонарушением, которое наказывается высоким штрафом.
Если арендная плата установленана 50 процентов выше местной сравнительной цены, это считается ростовщичеством или уголовным завышением цен, которое наказывается высокими штрафами или даже тюремным заключением.
Однако закон об аренде в белой Германии теоретически предусматривает суровые наказания для арендодателей, нарушающих установленные цены, однако на практике они редко сталкиваются с последствиями. В недавнем отчете Berliner Zeitung отмечается, что до сих пор подобные случаи редко сопровождались наказаниями.
Проверка SiWo может рассматриваться как сигнал о том, что административные учреждения Берлина намерены бороться с незаконной арендной платой, поскольку районные управления обязаны возбуждать дела о правонарушениях, если есть подозрение, что взимается завышенная арендная плата.
Однако есть ли у местных властей ресурсы для отслеживания и наказания нарушителей — это другой вопрос.
Сработал ли тормоз арендной платы?
С 2015 года ограничение роста арендной платы, введённое тогдашним правительством Германии под руководством CDU, является основным инструментом контроля арендной платы в стране. Изначально задуманное как временная нерыночная мера, оно c недавних пор действует аж до 2029 года.
Однако предотвратить резкий рост арендной платы на конкурентных рынках жилья не удалось.
Среди наиболее часто упоминаемых причин кажущейся несостоятельности закона о снижении арендной платы — многочисленные лазейки в законе. Такие как исключения для меблированных квартир или временной аренды. А также тот факт, что во многих случаях наказанием за нарушение закона о снижении арендной платы является просто выплата задолженности.
Административные правонарушения, которые могут быть возбуждены государственными или городскими органами власти (как упоминалось выше), отличаются от исков о возмещении ущерба, поданных арендаторами.
Если арендатор подозревает, что с него берут завышенную плату, он может подать иск, и в случае удовлетворения иска арендодатель обязан возместить ему переплаченную сумму. Однако подача иска — это дело, которое арендатор должен сделать сам.
Если вы хотите проверить, не слишком ли высока ваша арендная плата, воспользуйтесь онлайн-калькулятором, например, этим, разработанным Левой партией. Вы также можете сделать предварительный расчёт самостоятельно, найдя индекс арендной платы для аналогичного жилья здесь и сравнив его с вашей ценой (в евро за квадратный метр). Если вы живёте за пределами Берлина, местный индекс арендной платы обычно можно найти, выполнив поиск в интернете по запросу «Mietspiegel» или «Mietpreisindex» + название вашего города.
Дискуссия продолжается
Существует ряд различных мнений о том, как можно эффективнее контролировать и смягчать рост арендной платы.
Сторонники ограничения арендной платы утверждают, что для его эффективной работы необходимо ужесточить правила. Они говорят, что действующее правило бесполезно и что арендодателям придётся столкнуться с более суровыми наказаниями (или, по крайней мере, более строгим контролем), прежде чем они начнут серьёзно относиться к контролю арендной платы.
Кроме того, они выступают за закрытие ключевых лазеек, которые исключают многие объекты недвижимости из-под контроля.
С другой стороны, есть аргументы в пользу полной отмены арендной платы и предоставления рыночной экономике возможности взять бразды правления в свои руки. Иной раз считают, что это единственное спасение. Одна из ссылок ниже ведет вас к тексту, где эта позиция подробно обоснована.
Проблема еще в том, что Германия мало строит жилья. Она загнала себя в ловушку высоких требований к строительству – они слишком сильно снижают рентабельность. Кажется, что-то меняется при новом правительстве. Но, может быть, только кажется.
Нет стимула
Грэм Пью, который, работая в качестве основателя BerlinRelo, помогает потенциальным арендаторам ориентироваться на берлинском рынке, рассказал, что он не стал бы выступать против снижения арендной платы, но считает, что это повлечет за собой «большие издержки».
По его словам, действующие правила лишают владельцев недвижимости стимула выставлять свои квартиры на долгосрочный рынок, поскольку они могут запросить более высокую цену за временную аренду с мебелью, и эта тенденция усугубляет и без того острую нехватку жилья.
Пью добавил: «Это создаёт произвольных „победителей“ и „проигравших“. Выигрывают те немногие, кому повезло получить невероятно дешёвую аренду, а проигравшими становятся все остальные — кажущиеся вечным низшим классом те, кто просто не может получить бессрочный контракт даже после многих лет поисков».
По данным портала numbeo, который опирается на данные, полученные путем краудсорсинга, средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в центральных районах Берлина в настоящее время составляет около 1241 евро.
Средняя цена трехкомнатной квартиры составляет около 2369 евро.
